7 vragen over de niet-indexatie van de huurprijs
Zaterdag keurde het Vlaams Parlement in spoed de niet-indexatie van de huurprijs voor niet-energiezuinige woningen goed. Ook woningen zonder EPC-label mogen de huurprijs niet indexeren. De maatregel leidt tot heel wat vragen bij verhuurders én huurders.
Voor wie geldt de maatregel?
Verhuurders mogen de huurprijs van hun woning in principe jaarlijks indexeren. Dat gebeurt in de maand waarop het contract werd afgesloten. De indexatie mag niet hoger uitkomen dan de gezondheidsindex, dat is de Belgische consumptieprijsindex gezuiverd voor alcohol, tabak, benzine en diesel. Eind september kwam de toename van de gezondheidsindex uit op 11,2 procent (jaar op jaar). De Vlaamse regering heeft nu beslist dat verhuurders die een woning verhuren met EPC-label E of F de huurprijs niet mogen indexeren. Verhuurders van een D-woning mogen slechts de helft van de gezondheidsindex doorrekenen. Voor contracten die in oktober werden afgesloten, betekent dit dus een maximale indexatie met 5,6 procent. Woningen met label A+, A, B of C, die veel energiezuiniger zijn, mogen wel de volledige indexering doorrekenen.
Wanneer start de maatregel en tot hoe lang duurt die?
De maatregel start op 1 oktober en duurt 12 maanden. Volgens het kabinet van Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) is de indexstop ook éénmalig. Dit betekent dat elke verhuurder hoogstens 1 indexering zal mislopen.
Wat als ik geen EPC-label heb voor mijn woning?
Wie geen EPC-label heeft, zal niet mogen indexeren. Sinds 2009 geldt er voor verhuurders een verplichting om een EPC-label te hebben. Wie er nog geen heeft, zal zich dus eerst in regel moeten stellen. Maar er gelden ook vrijstellingen. Verhuurders die zonder enige vorm van publiciteit verhuren (bijvoorbeeld aan vrienden), moeten geen label hebben. Ook verhuurders die al van vóór 2009 aan dezelfde huurder verhuren, moeten zo’n label niet aanvragen. ‘Toch zullen ook deze verhuurders een label moeten hebben als ze willen indexeren’, luidt het op het kabinet van Diependaele. De kostprijs om zo’n label aan te vragen ligt rond 150 à 200 euro, afhankelijk van de grootte van de woning.
‘Als het EPC-label verbetert tot minstens D, of als een EPC-label (minstens D) verkregen wordt, dan kan de verhuurder overgaan tot indexatie.'
Kan ik alsnog indexeren als mijn woning een geldig EPC-label krijgt?
Wie zijn woning renoveert tot minstens D of een label aanvraagt en krijgt, kan op dat moment toch indexeren. ‘Als het EPC-label verbetert tot minstens D, of als een EPC-label (minstens D) verkregen wordt, dan kan de verhuurder overgaan tot indexatie, conform de standaard indexatieformule van die maand. Men is daarvoor niet aan een bepaalde timing gebonden. Het kan dus ook na de verjaardatum van het contract’, luidt het op het kabinet Diependaele.
Hoe zal de controle verlopen?
Er zal vanuit de overheid wel toegezien worden op de naleving, maar de controle zal vooral van de huurder moeten komen. ‘Als de verhuurder ten onrechte indexeert, is een huurder niet verplicht dit te betalen. De huurder mag de vorige huurprijs blijven betalen. Als de verhuurder voet bij stuk houdt, moet hij naar de vrederechter gaan. Die zal vaststellen dat de verhuurder onterecht een te hoge huurprijs vraagt. De huurder kan, voorafgaand aan een eventuele betwisting bij de vrederechter, ook ondersteuning zoeken bij de huurdersbonden’, zegt Diependaele.
‘Als de verhuurder ten onrechte indexeert, is een huurder niet verplicht dit te betalen. De huurder mag de vorige huurprijs blijven betalen. '
Het Vlaams huurdersplatform, dat pleit voor de niet-indexatie voor alle huurwoningen, vindt het geen goed idee de verantwoordelijkheid bij de huurder te leggen. ‘Door de koppeling aan het EPC-attest wordt het ook een zeer complexe maatregel die moeilijker afdwingbaar zal zijn voor huurders, niet in het minst omdat zij vaak niet op de hoogte zijn van het EPC-attest van de woning’, zegt coördinator Joy Verstichele.
Heeft de niet-indexatie ook gevolgen voor de onroerende voorheffing?
Eigenaars van een woning betalen jaarlijks onroerende voorheffing die gebaseerd is op het kadastraal inkomen. Dat inkomen wordt jaarlijks geïndexeerd. Verhuurders die de huurprijs niet mogen indexeren worden niet vrijgesteld van de indexering van het kadastraal inkomen. ‘Op die manier zijn verhuurders met een D-, E- of F-label twee keer de dupe’, zegt Kristophe Thijs. ‘Ze mogen niet of maar beperkt indexeren, en bovendien wordt hun kadastraal inkomen wel geïndexeerd. Echt stimulerend is dat niet richting de particuliere verhuurder en die heeft de markt heel erg nodig’, zegt Thijs.
Verhuurders met een D-, E- of F-label zijn twee keer de dupe. Ze mogen niet of maar beperkt indexeren, en bovendien wordt hun kadastraal inkomen wel geïndexeerd.'
Volgens Diependaele is het evenwicht tussen huurders en verhuurders van groot belang. ‘We willen verhuurders niet demotiveren om hun eigendom langer aan te bieden op de private huurmarkt. We hebben hen broodnodig, daarom is deze maatregel heel doelgericht en éénmalig. Wat betreft de onroerende voorheffing is het ook zo dat er vrijstellingen en kortingen bestaan indien woningen aan bepaalde energetische normen voldoen. Verhuurders hebben er dus belang bij om deze normen te behalen’, zegt hij.
Bij wie moet ik een EPC-label aanvragen?
Het opstellen van een Energieprestatiecertificaat (EPC) moet gebeuren door een erkende deskundige.
Er zijn in Vlaanderen 2.310 deskundigen. Ze zijn hier te raadplegen.